Как открыть управляющую компанию

Любым многоквартирным домом нужно управлять: регулировать оплату коммунальных услуг, проводить ремонт в местах общего пользования и т.п. Это может делать УК — управляющая компания и ТСЖ — товарищество собственников жилья. Считается, что управление ТСЖ выгоднее для собственников жилья, но не у всех получается найти председателя и выбрать правление из числа членов ТСЖ, а также выполнить другие необходимые процедуры, чтобы деятельность ТСЖ была законной.

Содержание:

• Плюсы и минусы коммунальной компании
• Что должна делать управляющая компания по содержанию дома
• Пошаговый план, как открыть управляющую компанию
• Анализ конкурентов и поиск объектов
• Необходимые документы для ведения бизнеса
• Выбор помещения и оборудования
• Подбор персонала для УК
• Сколько нужно денег для обслуживания домов
• Сколько можно заработать на управлении многоквартирным домом
• Возможные риски бизнеса

Гораздо чаще люди идут по пути наименьшего сопротивления и передают управление домом УК. Сегодня это самая популярная в России организационно-правовая форма управления МКД. По сути, она выполняет функции посредника между владельцами квартир и поставщиками коммунальных услуг. Всего в РФ зарегистрировано свыше 36 тысяч управляющих компаний, и с каждым годом эта цифра растет. В статье разберем, как открыть свою УК и получить несколько домов в управление, организовать работу и на какой доход можно рассчитывать. \

Плюсы и минусы коммунальной компании

Плюсы коммунальной компании как бизнеса:

• востребованность услуг УК;
• такому бизнесу не страшны кризисы;
• высокая стоимость услуг управляющей компании.

Минусы бизнеса:

• нужны крупные стартовые расходы;
• нужна лицензия;
• большая ответственность перед жителями МКД, в том числе — финансовая;
• огромная конкуренция, сложности с поиском МКД под управление.

Что должна делать управляющая компания по содержанию дома

УК – это юрлицо, оказывающее услуги по содержанию МКД. Она обеспечивает предоставление и своевременную оплату коммунальных услуг, осуществляет ремонтные работы (при необходимости) гарантирует удовлетворительное санитарное и техническое состояние объекта.

Именно УК получает все платежи за услуги и затем перечисляет их на расчетные счета Теплосети, Водоканала и других организаций по установленным им тарифам. Это важно: сама управляющая компания никак не влияет на сами тарифы, и уж тем более не устанавливает их. Кроме того, деятельность самой УК также оплачивают жильцы, исходя из количества квадратных метров жилплощади (это так называемая «первая строка» в платежных документах). Дополнительно она может получать доход с аренды рекламных площадей на территории МКД и аренды нежилых помещений, а также другими способами.

Управляющая компания обязана следовать законодательству и предоставить жильцам удовлетворительные условия содержания.

Вот основной перечень обязательных услуг:

• уборочные работы в подъездах и на придомовой территории;
• своевременная раздача жильцам платежных документов, оплата по счетам ресурсоснабжающим организациям;
• обеспечение работы всех коммуникаций;
• подготовка дома к отопительному сезону;
• работа с должниками за услуги ЖКХ (вплоть до подачи исков в суд);
• обеспечение работы осветительных приборов в подъезде и придомовой территории;
• регулярный осмотр общедомового имущества, а при необходимости — осмотр квартир жильцов: сверка показаний счетчиков, устранение последствий аварий и т.п) ;
• чистка канализации;
• обеспечение работы лифтов — они всегда должны быть исправны;
• дезинфекция и дезинсекция подвалов и общедомовой территории;
• очистка крыши от снега, а также ремонт крыши (при необходимости), забота о состоянии фасада;
  посадка деревьев и кустарников, уход за ними, другие способы благоустройства придомовых территорий;
• поддержание работоспособности всех коммуникаций;
• контроль над общедомовыми счетчиками, регулярная сверка показаний;
• решение всех вопросов в случае чрезвычайных происшествий (прорыв трубы и т.п.), устранение последствий.

В ведении управляющей компании также находится ремонт (текущий или капитальный). В первую очередь речь идет о кровле и общих участки систем водо- и газоснабжения, электричества, отопления, малярные работы (покраска фасада и стен в подъездах), замена стекол в подъезде и т.п. УК периодически проводит собрание, сообщает жителям обо всех изменениях, хранит всю документацию МКД, проводит учет проживающих и т.д. Как видите, список обязанностей и полномочий УК очень обширен.

Кроме того, она имеет право общаться с контролирующими органами и предоставлять им сведения о действиях жильцов (например, о незаконной перепланировке или ненадлежащем использовании общего имущества), отключать неплательщикам свет, воду или газ (если это технически возможно), распоряжаться средствами резервных фондов в рамках своих полномочий.

Пошаговый план, как открыть управляющую компанию

Приблизительный план запуска УК:

1. Анализ рынка, составление бизнес-плана.
2. Регистрация — включает регистрацию самой УК и аттестацию на знание Жилищного кодекса, а также получение лицензии.
3. Поиск подходящего помещения под офис, его обустройство.
4. Найм сотрудников.
5. Создание сайта, внесение сведений в ГИС ЖКХ (это требование законодательства).
6. Поиск клиентов, подписание договора с МКД и собственниками квартир.
7. Заключение договоров с поставщиками коммунальных ресурсов.

Анализ конкурентов и поиск объектов

Если речь о новостройке, проще всего договориться с застройщиком — именно он выбирает УК. И хотя у жильцов дома есть право выбрать другую компанию, чаще всего они этого не делают (особенно если УК выполняет свои обязательства).

Чтобы заключить договор на вторичном рынке недвижимости, нужна поддержка жильцов МКД. В каждом доме есть группа предприимчивых жильцов; часто они недовольны своей управляющей компанией или ЖСК и ищут альтернативу.

Решение о смене УК принимается на общем собрании большинством голосов. После этого подписывается публичный договор, где оговариваются права и обязанности сторон.

Необходимые документы для ведения бизнеса

Чтобы получить лицензию, надо подать заявку в территориальное отделение Госжилнадзора и дождаться решения жилищной комиссии. При этом руководителю придется пройти аттестацию (электронное тестирование), обычно состоящее из 100 вопросов. Проходной балл — 86 из 100. Срок проверки результатов — пять дней. Если результат неудовлетворительный, тесты можно пересдать. Срок действия полученного аттестата составляет пять лет.

Требования жилищной комиссии к каждой УК:

• Регистрация в России в качестве юрлица.
• Отсутствие судимостей у руководителя.
• Уникальное название.
• Оплата госпошлины (30 тыс.руб).
• Ранее компания не была дисквалифицирована комиссией.Заключение договоров с несколькими МКД.

Каждое требование к УК должно быть подтверждено — так, оплату госпошлины подтверждает квитанция, отсутствие судимостей у руководителя и регистрацию юр лица — соответствующие справки, прохождение аттестации — аттестат.

Точный список документов можно посмотреть на сайте Госжилнадзора, — именно этот орган отвечает за выдачу лицензий управляющим компаниям.

Документы принимаются лично от руководителя или в электронном виде и предварительно рассматриваются в течение трех дней. Изменения на этом этапе обойдутся в 5 тыс рублей за каждый документ (например, за справку, которую вы не приложили сразу). Окончательное решение примут по итогам проверки жилищной комиссии, в течение 45 дней. Если решение положительное, УК получит лицензию.

В случае предоставления ложных сведений лицензию не выдадут.

УК нужно зарегистрировать как юр.лицо — это может быть АО, ООО, МУП и т.д, но чаще всего выбирают ООО.

Основные коды ОКВЭД при регистрации 68.32, 69.10.

После нужно подать сведения в орган статистики и государственные фонды (ПФ РФ, ФОМС), открыть счета в банке — расчетный и накопительный. На последний надо положить как минимум половину уставного капитала.

Выбор помещения и оборудования

Обычно для УК ищут офис рядом с их объектами, а лучше всего -в одном из тех домов, который она обслуживает. необходимая площадь не менее 65 кв. метров. Также понадобится мебель, техника, канцелярские товары, инструменты и оборудование для осуществления основных технических и ремонтных работ.

Больше всего уйдет на уборочную технику — краны, уборочные машины. Их цена может составить десятки миллионы рублей. Можно купить б/у оборудование, а также взять часть редко используемого оборудования в аренду.

Подбор персонала для УК

Количество персонала зависит от количества МКД под управлением. Потребуется директор, бухгалтер, юрист (можно внештатно), диспетчер и администратор/делопроизводитель, а также уборщицы, дворники, разнорабочие, слесари, электрики и сантехники.

Сколько нужно денег для обслуживания домов

Основные статьи расходов — это покупка техники для обслуживания домов (ориентировочно от 5 млн до 20 млн рублей, сумма может варьироваться в широких пределах), а также ремонт помещения, покупка расходников, компьютеров, инвентаря. Прибавьте сюда расходы на регистрацию и лицензирование, спецодежду, расходники, маркетинг.

Даже с учетом покупки минимального набора оборудования на все уйдет несколько миллионов рублей. Но в таком случае нужно быть готовым часто прибегать к услугам подрядчиков, брать недостающую технику в аренду и платить за этом.

Текущие расходы (аренда, фонд оплаты труда, расходники, налоги, реклама, непредвиденные расходы и т.п.) для средней УК обычно составляют порядка 1 млн рублей в месяц.

Сколько можно заработать на управлении многоквартирным домом

Средняя рентабельность УК составляет всего 10 – 15% — в основном из-за высоких расходов.

Поэтому говорить о реальной прибыли можно только при наличии под управлении хотя бы 5 МКД. В противном случае вам будет сложно даже выйти “в ноль”, а процесс выхода на окупаемость растянется на долгие годы.

Возможные риски бизнеса

Основные риски таких предприятий:

• Задолженности. Как правило, сумма долга составляет не менее 20% от счетов, а иногда превышает 35%. Иногда эти долги приходится взыскивать через суд. Отсюда — долги поставщикам, необходимость подавать на должников иски в суд.
• Расхождения в тарифах, из-за чего у УК может накопиться долг.
• Недостаточно высокая рентабельность. Иногда единственная возможность заработать — это оказание доп.услуг и текущий ремонт, на который УК сама устанавливает тарифы.
• Большой риск аварий коммуникаций, особенно если речь идет о старых и изношенных.
• Сложности получения средств на капитальный ремонт (жильцы обязаны оплачивать эту статью, но деньги получает не УК — они поступают на специальный счет).
• Огромная конкуренция.
• Жалобы в Государственную жилищную инспекцию. Они могут привести к штрафам и к выбору новой управляющей компании.
• Нехватка техники — работа подрядчиков значительно снижает доходность УК.

Такой бизнес предполагает значительные вложения, но в случае успеха вы сможете окупить их в первые два-три года работы.

Трезво взвесьте все плюсы и минусы, не забывайте о большой конкуренции на рынке — новой УК бывает сложно получить под управление хотя бы один дом, а для выхода на окупаемость нужно несколько МКД.

Также стоит помнить об ответственности за дом, придомовую территорию, коммуникации и т.д, — ошибки могут привести к аварии и финансовым потерям, ведь ликвидировать последствия придется за свой счет. И будьте готовы к тому, что как бы вы ни старались, всегда будут недовольные жильцы, которые захотят сменить вашу УК на другую.

Тем не менее, крайне важно заработать хорошую репутацию — это поможет заключить договора с новыми МКД и начать зарабатывать больше.